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Kommunale Wohnanlagen, Erlangen

Kommunale Wohnanlagen, Erlangen

Mit Strategie für zeitgemäße Wohnqualität

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Bautafel
Raumsysteme: Raumbildende Maßnahmen,
Brandschutz,
Schallschutz

Die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Erlangen, GEWOBAU, widmet sich seit 1999 progressiv der Sanierung und Modernisierung ihres Wohnungsbestandes, der insgesamt 8.100 Wohnungen umfasst. Ziel ist es zum einen, die Vermietbarkeit der in die Jahre gekommenen Wohnungen zu verbessern und langfristig zu sichern, zum anderen durch Nachverdichtung attraktiven und preisgünstigen Wohnraum für Familien neu zu schaffen.

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Projektbeschreibung

Aufgabe

Sanierung Ost

Inzwischen läuft das zweite große Sanierungsprojekt im Erlanger Osten. Das Konzept ergab daher drei Modernisierungsvarianten für die unterschiedlichen Gebäude, die aus den 1950er Jahren stammen:

  • Der Großteil der Wohnungen wird Innentüren, Fußbodenbeläge, Bäder und Elektroinstallationen erhalten.
  • Die zweigeschossigen Gebäude in der Drausnickstraße werden in familiengerechte Vierzimmer-Maisonettewohnungen mit Gartenanteil umgebaut.
  • Im Bereich Schwabachgrund an der Löhe- und Ritzerstraße werden Wohnungen mit gehobener Ausstattung geschaffen. Zudem wird zusätzlicher Wohnraum durch die Aufstockung dieser zweigeschossigen Gebäude erreicht.

Um die Wohnqualität insgesamt zu erhöhen, werden bei einem Großteil der Gebäude Balkone als vorgestellte Stahlkonstruktion montiert, beziehungsweise Terrassen mit Gartenanteil angelegt. Auch eine Neugestaltung der Außenanlagen und Stellplätze ist vorgesehen. Zudem sollen neue, im Wohnblock positionierte Gaszentralheizungen Heizenergie und Warmwasser liefern. Der Zeitraum für die gesamte Modernisierungsmaßnahme Erlangen Ost ist mit einem Jahr projektiert und soll Mitte 2004 abgeschlossen sein.

Planung und Zeitmanagement

Das planerische Konzept für die Modernisierung der alten Grundriss-Strukturen basiert auf Optimierungsmaßnahmen. Die alten Kaminanlagen zwischen Bad und Küche werden abgerissen. Nichttragenden Innenwände aus Mauerwerk im Bereich Küche, Bad und Flur werden ebenfalls entfernt und geringfügig versetzt in Trockenbau wieder erstellt, um zeitgemäße Sanitär- und Elektro-Installationstechnik schnell und wirtschaftlich integrieren zu können. Zudem wird durch Versetzen der Zwischenwand die notwendige Vergrößerung des Bades erreicht. Die Mieter können zwischen zwei Grundrissvarianten wählen – zwischen einer großen Wohnküche oder einer kleineren Küche mit Abstellraum. Für die praktische Umsetzung der 538 Wohnungssanierungen besteht ein minutiöser Zeitplan, der von einer Nettoumbauzeit der Altbauwohnungen von vier Wochen pro Bauabschnitt ausgeht und in Teilabschnitten der Löhe- und Ritzerstraße bereits erfolgreich durchgeführt ist. Für die Aufstockung hingegen ist ein Zeitablauf von acht Wochen kalkuliert. Während der Geschosssanierung wohnen die Mieter - inklusive Ein- und Auszug sind es fünf bis sechs Wochen - in einer von der GEWOBAU zur Verfügung gestellten Ersatzwohnung. Insgesamt hält die Gesellschaft ca. 45 Wohneinheiten vor. Das Mobiliar der Miete wird für die Dauer der Sanierung in Containern eingelagert. Voraussetzungen für einen reibungslosen Bauablauf sind eine intensive Planung im Vorfeld: Neben reiner Bauplanung zählt dazu eine detaillierte Ausschreibung und Vergabe, klar abgestimmte und festgeschriebene Koordination der Baubeteiligten sowie eine verantwortungsvolle Mieterbetreuung. Zuständig für das Baumanagement, die Baukoordination und die Baudurchführung ist die Arge Niersberger, Mauss und Kirch. Um die begrenzte Bauzeit effektiv gestalten zu können, entwickelten sie in Abstimmung mit dem Bauherrn einen Zeitplan, der Leerlauf beispielsweise durch notwendige Trocknungszeiten auf ein Minimum beschränkt beziehungsweise von vornherein ausschließt.

Vorteile des Trockenbaus für die Sanierung effektiv nutzen

Entsprechend frühzeitig werden daher alle notwendigen Mauerarbeiten im Bereich der Fenster sowie anfallende Putzarbeiten an Bestandswänden, aber auch das Schließen von Mauerwerksschlitzen durchgeführt. Bei Bedarf werden auch Trocknungsgeräte eingesetzt. Die wesentliche Grundlage für das exakte Timing bildet jedoch der gezielte Einsatz von Trockenbautechnik. Neben statisch-konstruktiven Vorteilen erweisen sich für den Generalübernehmer als ausschlaggebend: Kurze Bauzeiten sowie die Integrationsfähigkeit der Systeme für alle Anforderungen der Haustechnik. Vorgefertigte, individuell auf die Planung abgestimmte Installationsregister beschleunigen nicht nur die Montagezeiten in den Gewerken Sanitär und Heizung, sondern auch im Ausbau: Die GK-Platten zur Beplankung der Konstruktion werden mit den nötigen Ausschnitten montagefertig geliefert und im Zuge der Fertigmontage der Trockenbauwände angebracht. Gemäß Bauzeitenplan werden die I-Register in einem Bauabschnitt in zwei Tagen montiert und geschossweise miteinander verbunden. Das Verlegen der Heizungs- und Sanitärrohre in Bad, WC und Küche ist auf insgesamt drei Tage projektiert und läuft parallel. Durch den Einsatz von Knauf Systemwänden wird zeitoptimiertes Arbeiten problemlos möglich: Nach Stellung der Konstruktion und einseitiger Beplankung erfolgt die Elektromontage im Hohlraum, wobei die zentrale E-Versorgung in den Systemwänden im Flurbereich gebündelt wird. Anschließend erfolgt die Beplankung der zweiten Wandseite.

In Erlangen Ost kommen je nach Anforderung vier unterschiedliche Knauf Wandsysteme zum Einsatz:

  • Zwischen Bad und Küche: System W112 mit zweilagiger Beplankung aus imprägnierten GK-Platten. Die Wand schließt dabei detailgenau an die I-Register an, schafft einen soliden Untergrund für den geplanten Fliesenbelag und bietet dabei einen geprüften Schallschutz.
  • Für die neu zu erstellenden Innenwände: System W111 mit einlagiger Beplankung aus GK-Platten.
  • In Teilbereichen der Bäder: System W 116 als Installationswand mit doppeltem Ständerwerk und zweilagiger Beplankung aus imprägnierten GK-Platten.
  • Als Wohnungstrennwand: System W 115 mit Doppelständerwerk, zweilagig beplankt mit 12,5 mm GKF-Platten. Die Fertigwanddicke des Knauf Systems beträgt 205 mm und erreicht dabei ein bewertetes Schalldämmmaß Rw,R von 63 dB.

Innerhalb des Bauzeitenplans nehmen die Trockenbauarbeiten im wöchentlichen Takt für zirka 12 bis 18 Wohnungen lediglich 12 Arbeitstage in Anspruch. Der Ablauf basiert dabei auf den Baufortschritt in den einzelnen Wohnungen und kann daher problemlos im wechselnden Takt mit den Gewerken Sanitär, Heizung, Elektro, Fliesen und Maler laufen. Voraussetzung ist: Eine auf die örtlichen Gegebenheiten und den zeitlichen Bauablauf punktgenau abgestimmte Logistik. Die Sanierung in Erlangen Ost zeigt auch: Eine enge Zeitplanung schließt sorgfältigen und damit leistungsfähigen Trockenbau nicht aus. Mit größter Genauigkeit hat Merkel Trockenbau die Anschlüsse der Systemkonstruktionen an den Bestand mit Trennwandkitt ausgeführt, um den Schallschutz innerhalb der Wohnungen sicher zu stellen.

Aufstockung in Holzrahmenbauweise

Die Aufstockung der zweigeschossigen Gebäude um ein weiteres Wohngeschoss wollte die GEWOBAU ebenfalls innerhalb kürzester Zeit verwirklichen. Bei insgesamt acht Gebäudeblöcken entlang der Löhe- und Ritzerstraße war je Hausblock eine reine Bauzeit (ohne Gerüststellung und vorbereitende Maßnahmen) von acht Wochen kalkuliert. Dabei wurde jeder einzelne rund 35 Meter lange Hausblock in zwei Arbeitstakte unterteilt. Um alle acht Blöcke in ein rationelles Arbeitsschema zu bringen, wurde ein 14-tägiger Rhythmus vorgesehen: Alle zwei Wochen sollte ein neuer Gebäudeblock in Angriff genommen werden. Für die bautechnische Umsetzung der Aufstockung erwies sich die Holzrahmenbauweise als ideal. Neben einer geringen statischen Belastung des Bestands ermöglichen Konstruktionsart und trockene Bauweise eine Zeitstraffung zwischen Abbruch, regendichter Montage und Beginn der Ausbaugewerke. Die Arbeiten im Bereich der Aufstockung bleiben dabei unabhängig von den laufenden Modernisierungsarbeiten in den darunter liegenden Geschossen. Das statische System der Konstruktion setzt sich aus tragenden Außen- und Innenwänden sowie tragenden Stützen zusammen. Das aufliegende Satteldach ist als Pfettendach ausgeführt.

Lösung

Zeitgenaue Koordination

Ein reibungsloser Ablauf an der Baustelle wird bestimmt durch exakte Vorbereitung und Werkplanung, zeitgenaue Koordination und absolute Zuverlässigkeit in der Durchführung. Als wesentlicher Faktor bestimmt dabei der Vorfertigungsgrad der einzelnen Wand- und Dachelemente die zeit- und damit auch kostenoptimierte Abwicklung an der Baustelle. Entsprechend hat Förtsch Holzbau alle Außenwände beidseitig, alle tragenden Innenwände und Wohnungstrennwände bis auf die Dämmschicht und die Bekleidung der zweiten Wandseite vormontiert. Mit einer Höhe bis 2,50 Meter und einer Länge bis zu 9,60 Meter werden die einzelnen Wandelemente stehend an die Baustelle transportiert. Die ebenfalls vormontierten Dachelemente sind mit

einer fertigen Baulänge von 6 Metern und einer Breite bis zu 2,50 Meter für den liegenden Transport ausgelegt. Der Bauzeitenplan koordiniert folgende Arbeitsschritte:

  • Woche: Abbrucharbeiten, Aufrichten eines aufgeständerten Notdaches sowie die Vorbereitung der Wandauflager.
  • Woche: Außenwand-, Innenwand- und Dachelemente werden per Mobilkran montiert und regendicht gemacht. Pro Blockhälfte steht für die Holzrahmen- und Dachelemente eine reine Montagezeit von einem Tag zur Verfügung. Restarbeiten sowie die Verankerung der Konstruktion und Dämmmaßnahmen werden jeweils an einem dazwischen liegenden Tag ausgeführt.
  • Woche: Parallel zur Dacheindeckung erfolgt der Fenstereinbau. Zudem werden nichttragende Innenwände vom Trockenbauer gestellt und sämtliche Installationsarbeiten von den jeweiligen Fachunternehmen ausgeführt. Am Ende der Woche folgt die Beplankung der Außenwände von innen mit Knauf Platten, auch wird die zweite Seite der Systemwände verkleidet.
  • Woche: Estrichverlegung.
  • Woche: Innenbeplankung der Dachschrägen, Spachtelarbeiten sowie sonstige Ausbauarbeiten.
  • Woche: Aufbringen des Außenputzes und abschließender Innenausbau.
  • Woche: Endabnahme und Restarbeiten 1. Blockhälfte.
  • Woche: Endabnahme und Restarbeiten 2. Blockhälfte.

Rationell und leistungsfähig: Holzbau und Trockenbau in Kombination

Die Kombination Holz- und Trockenbau mit geprüften Knauf Platten-Konstruktionen hat sich für die Aufstockungsmaßnahmen in Erlangen Ost nicht nur hinsichtlich des hohen zeitlichen und wirtschaftlichen Drucks als planerisch richtig erwiesen. Vielmehr erlauben beide Disziplinen auf die jeweiligen Anforderungen hin ausgelegte Konstruktionsaufbauten und Systemverknüpfungen, die sowohl aus architektonischer, bautechnischer als auch aus bauphysikalischer Sicht enorme Vorteile bieten. Die Außenwand, eine von außen mit Silikonharz verputzte tragende Holzrahmenkonstruktion, weist zum Innenraum hin eine durchgehende, vollgedämmte Installationsebene zur problemlosen Verlegung von Versorgungsleitungen auf. Zugleich stellt eine raumseitig angebrachte Holzwerkstoffplatte als Dampfbremse die Luftdichtigkeit der Konstruktion sicher. Durch die Beplankung mit einer 18 mm dicken Knauf GKF-Platte auf der Innenseite der Montagewand wird die geforderte Feuerwiderstandsklasse von F30B erfüllt. Die Ausführung der Wohnungstrennwand basiert auf dem Knauf System W 557. Die 160 mm dicke, vollgedämmte tragende Holzrahmenkonstruktion ist beidseitig doppelt beplankt mit 18 mm dicken GKF-Platten, wobei auf einer Raumseite unterhalb der Beplankung Knauf Federschienen angeordnet sind. Mit einem bewerteten Schalldämmmaß Rw,R von 60 dB und einer Feuerwiderstandklasse von F90B schafft diese Montagewand bessere Werte als jede gemauerte Wand dieser Dicke. Ein detailgenauer und sorgfältig ausgeführter Anschluss an der gemauerten Treppenhauswand minimiert dabei die Schalllängsleitung in diesem Bereich auf ein Mindestmaß. Die Dachelemente werden ebenfalls erst nach der Montage bekleidet - mit dem Knauf Deckensystem D 611, das mit einer 12,5 mm dicken Knauf GKF-Platte F30B erreicht. Lediglich über den Treppenhäusern ist der Konstruktionsaufbau entsprechend der baurechtlichen Brandschutzanforderungen verändert: Mit Vollsparrendämmung, einer Beplankung aus 12,5 mm dicken Knauf GKF-Platten, gedämmten Federschienen und einer zweifachen Beplankung aus ebenfalls 12,5 mm dicken Knauf GKF-Platten wird im Bereich des Fluchtwegs eine Feuerwiderstandsklasse von F90B erreicht.

Gebündelte Leistungsvergabe

Die Maßgabe, dass Förtsch Holzbau einen über ihr Gewerk hinausreichenden Leistungsumfang realisiert hat, hat sich für die GEWOBAU bewährt. Neben der Herstellung und Montage der tragenden Konstruktionselemente war das Unternehmen für die Ausführung der Dacheindeckung, des Außenputzes sowie der Innenbekleidung an den Außenwänden, an tragenden Innenwänden und den Wohnungstrennwänden verantwortlich. übliche Schwierigkeiten hinsichtlich der Koordination zwischen unterschiedlichen Gewerken wurden dadurch vermieden. Dem Sanierungskonzept entsprechend wird der übrige Ausbau in Systembauweise von Merkel Trockenbau durchgeführt. Der Einbau von vorgefertigten Installationsregistern im neu aufgesetzten Geschoss optimiert ebenso die Montagezeiten für Heizung und Sanitär.

Das umfangreiche Sanierungsprojekt Erlangen Ost zeigt die Problematik auf, mit der sich kommunale Wohnungsunternehmen zunehmend beschäftigen müssen: Ein in die Jahre gekommener Wohnungsbestand muss innerhalb kürzester Zeit umfangreich modernisiert beziehungsweise umstrukturiert werden. Die Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahmen spielt dabei zwingend eine bedeutende Rolle, um preisgebundenen Wohnraum auch weiterhin erhalten zu können. Die GEWOBAU hat daher eine klar strukturierte Sanierungsstrategie entwickelt, die auf vier Fundamenten basiert und einen reibungslosen und zeitoptimierten Bauablauf ermöglicht:

  • Intensive, bis ins Detail abgeschlossene Planung.
  • Detaillierte Ausschreibung und Vergabe.
  • Klar abgestimmte und festgeschriebene Koordination der Baubeteiligten.
  • Verantwortungsvolle Mieterbetreuung.

Der zielgerichtete Einsatz von Systembauweise und Vorfertigungstechniken ermöglicht im Bestand wie bei der Aufstockung gleichermaßen zeitoptimiertes Arbeiten – das zeigt der Baufortschritt

im Bereich Löhe- und Ritzerstraße. Die Offenheit der Knauf Trockenbausysteme hat dort Konstruktions- und Detaillösungen zugelassen, die in jeder Hinsicht für die Wohnqualität und den Werterhalt der Gebäude Vorteile bieten – architektonisch, bautechnisch und bauphysikalisch.

Details

Die städtische Wohnungsbaugesellschaft saniert seit 1999 ihre Bestände. Im derzeitigen Abschnitt sind es 538 Sozialwohnungen, die teilweise auch aufgestockt werden.

Leistung

  • Installationswand Knauf System W116 in Teilbereichen der Bäder.
  • Wohnungstrennwand Knauf System W115, FWD 205 mm, bewertetes Schalldämmmaß Rw,R 63 dB.
  • Raumtrennwände W111.
  • Fertigputzgips Goldband zum Füllen von Unebenheiten und Putzausbesserungen.
  • Wohnungstrennwand Knauf System W 557 FDW 160 mm, bewertetes Schalldämmmaß Rw,R 60 dB.
  • Decken- und Dachbekleidung F 30 B mit Knauf System D 611.
  • Knauf Fugentechnik in Qualitätsstufe II.
  • Brandschutzdecke in Treppenhäusern F 90 B.

Standort

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Verwendetes Produkt

MW Wolle 035 Laibung

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